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2008年12月20日 星期六

postheadericon 權威指出:08年房價仍存在上漲趨勢

4月28日,據社科院發佈2008年房地產藍皮書《中國房地產發展報告NO.5》。藍皮書指出,2008年房價上漲幅度將大大低於2007年,房價拐點出現的可能性不大。

國家發改委、國家統計局發佈的統計資料顯示,70個大中城市房屋銷售價格在2007年漲幅走高的基礎上,2008年1月和2月繼續攀升,同比分別上漲了11.3%和10.9%。一位不願透露姓名的權威專家指出,通過對住房供需狀況、開發建設成本、土地政策、信貸政策、稅收政策等影響房價的若干因素綜合分析可以發現,2008年房價仍存在上漲趨勢。

城鎮化加快 需求旺盛

近幾年,我國住房供需矛盾突出,2008年這種狀況將繼續存在。

一是隨著城鎮化進程的加快,城市住房需求壓力增大。統計資料顯示,2007年我國城鎮化率達到44.9%,比上年提高1個百分點。隨著城鎮化進程的加快,我國每年從農村轉移到城鎮的勞動力平均將增加1000萬人左右,這部分轉移的勞動力不僅將增加對城市住房的臨時需求,也會增加長期需求。

二是城鎮新增就業人員增加,構成新的住房需求。近幾年,隨著經濟的快速發展,我國每年新增就業崗位大約在1000萬人左右,將構成新的住房需求。

三是居民的住房改善性需求將增加。2007年,我國城鎮居民人均可支配收入達到13786元,實際增長12.2%,增幅比上年提高1.8個百分點,隨著城鎮居民收入的逐年提高,對住房的改善性需求將增加。如果對住房改善性需求按城市人口1%左右測算,預計2008年這部分需求人口達500-600萬人。

四是每年城市拆遷和改造,將相應增加被拆遷居民的被動性住房需求。據瞭解,目前全國每年城鎮房屋拆遷計畫達13000萬平方米左右,實際拆遷規模達到近10000萬平方米,按照"拆一、建一、還一"的原則,將相應增加當年被拆遷居民的被動性住房需求。

此外,資本市場發展不穩定,有可能增加對房地產的投資性需求。目前,我國股市發展存在較大不穩定性,這使得住房投資性需求相應存在不確定性,影響較大。

綜合考慮上述因素,這位不願透露姓名的權威專家預計,2008年全國新增住房需求人口(不含拆遷人口)達2500萬人左右,按照城鎮家庭戶均人口2.97人,套均住房建築面積60-80平方米測算,加上拆遷帶來的被動性住房需求,預計2008年新增住房需求約6至8億平方米。

供給偏緊結構難調

解決住房需求問題,主要應當依靠增加住房供應。

2008年住房供應面臨兩個問題:

一是住房供應總量偏緊。目前,從各地公佈的住房建設計畫來看,2008年各地均不同程度地加大了住房建設力度。據不完全統計,僅全國36個大中城市住房建設面積就達3億平方米,其中普通商品住房占75%,保障性住房占25%。如果各地住房建設計畫能夠如期完成,對於緩解住房供需矛盾將起到積極作用。

但從實際執行來看,由於普通商品住房建設計畫是由政府主導編制的,執行卻需由房地產開發企業等市場主體來完成,因此,這項建設計畫能否如期完成還有待觀察。從歷年全國商品住宅的竣工面積來看,2005-2007年全國商品住宅年均竣工面積約4.55億平方米,2008年即使增幅達10%,預計年竣工面積也僅為5億平方米左右,與當年住房需求相比,仍存在巨大缺口差異,住房供需關係依然吃緊。

二是調整供應結構難度大。解決住房問題的另一方面是,加大住房供應結構調整力度,增加中小戶型、中低價位普通商品住房供應。2006年,"國六條"提出各地新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積70%以上的目標。從2006年和2007年的實際執行情況來看,住房供應結構調整雖然有所改善,但距離目標要求還有較大差距。從2008年全國36個大中城市公佈的住房建設計畫來看,僅有北京、天津等10個城市明確了"兩限房"(限面積、限房價)建設計畫,其他26個城市均未公佈說明調整住房供應結構仍存在一定難度。

土地供應從緊成本上升

為堅守18億畝耕地紅線,2008年用地規模將繼續受到嚴格控制,節約集約用地將是土地管理的"主旋律"。在住房用地供應方面,總體規模將受到約束,別墅類用地繼續停止供應,廉租住房、經濟適用住房、"兩限房"用地將得到保障,預計這部分用地將達到住房建設用地的70%左右,對於穩定普通商品住房房價將起到積極作用。

但是,受土地宏觀調控等相關政策的影響,2008年房地產開發建設的成本將有所上升。

一是住宅用地招拍掛制度更加嚴格,土地交易價格上漲。在總量控制的前提下,大城市的土地供應將更加緊張,房地產開發企業之間在土地交易中的競爭會更加激烈,土地交易價格將進一步上漲。

二是閒置土地處置力度加大,土地持有成本增加。按照2008年初發佈的《國務院關於促進節約集約用地的通知》的規定,閒置土地的處置力度將進一步加大,土地閒置費徵收政策進一步明確,即土地閒置滿一年不滿兩年的,將按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。同時,對閒置土地特別是閒置房地產用地將徵收增值地價。根據上述政策,2007年底各地購置未開發的1.3億平方米左右的土地以及2008年新購置未開發的土地,有相當一部分將按照政策規定繳納土地閒置費和增值地價,房地產開發企業因此相應增加土地持有成本。

三是房地產用工成本上升,部分建築材料價格上漲。2008年,隨著新《勞動法》的貫徹實施,房地產開發企業用工成本將比上年提高。同時,鋼材、水泥等建築材料價格也將繼續上漲。

緊縮信貸壓縮供需

2008年,房地產信貸政策除對經濟適用住房開發給予優惠,有助於增加經濟適用住房開發建設力度以外,信貸政策對其他房地產開發和住房消費在總體上將實行從緊政策。

一是信貸規模受到嚴格控制。2008年,將實施緊縮信貸政策,新增貸款盤子嚴格控制在3.6萬億元左右。同時,銀監會還嚴格限定了每個季度的貸款使用額度。這項政策,將對房地產開發和住房消費信貸產生影響。

二是房地產貸款審核更加嚴格。金融機構對房地產專案超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年,完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業,實行審慎貸款和核准融資,從嚴控制展期貸款或滾動授信,對違法用地專案不得提供貸款和上市融資,將影響房地產開發企業的資金鏈條。

三是差別住房貸款首付比例政策效應將繼續顯現。2007年9月,國家規定購買首套自住房、套型90平方米以下的,首付比例不低於20%;購買首套自住房、套型90平方米以上的,首付比例不低於30%;已利用貸款購買住房、申請購買第二套以上住房的,首付比例不低於40%。這項政策實施後,自2007年10月以來,對於控制住房投資和投機、穩定房價已經產生了積極效果,2008年將繼續發揮其政策效應。

四是進一步提高存貸款利率的影響。在可能繼續提高存貸款利率的前景下,一方面,將增加個人住房貸款成本,抑制住房消費需求;另一方面,將增加房地產開發企業的貸款成本,加大房地產開發企業的資金壓力,從而會對住房供應產生影響。

此外,目前房地產開發環節涉及的稅收包括耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅4個稅種,房地產銷售環節涉及的稅收包括契稅、印花稅、房產稅或城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、企業或個人所得稅等8個稅種。

這位專家就此指出,從房地產開發環節的稅負來看,2007年城鎮土地使用稅稅額標準提高2倍,2008年耕地佔用稅稅額標準提高4倍,這將體現在2008年房地產開發成本以及持有土地的成本中。從房地產銷售環節的稅負來看,2008年土地增值稅進一步加大清算力度和徵收管理,將有利於擠壓房地產開發的利潤空間。雖然房地產開發企業或個人繳納的所得稅難以轉嫁,但是房地產交易中的營業稅、城市維護建設稅,在住房供需矛盾仍較為突出的情況下,有可能轉嫁給住房消費者,進一步助推房價上漲。

資料來源:中國財經報/記者劉國旺

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